住宅セミナー第1回:失敗しない狭小地の選び方

(2014年06月06日)

いつも千金堂瑞江店(都市工房)をご愛顧頂き、大変ありがとうございます。
住宅セミナー第1回:当社のある江戸川区近辺で需要の多い狭小住宅について
『知らないと損する狭小地の選び方』を、お送りします。


■まず、狭小地とは

まず、基本的な知識について。みなさん、「狭小住宅」は何坪以下を指すのかご存知ですか?一般的には敷地面積が16坪(52.8平方メートル)以下の土地を『狭小地』と言います。
また、間口が4.5メートル以下の俗に言う『ウナギの寝床地』や全面道路が4メートル未満で袋小路になっている土地も狭小地と呼んでいます。当社のメールセミナーをダウンロードいただいた方は、東京都内にお住まいの方が多いと思いますが、このあたりで土地を買って、家を建てるとなるとまずは土地探しが大変ですね。
特に、都心により近い墨田区・荒川区・江東区は土地としての担保価値が高いので、葛飾区や足立区に比べて、費用が高い土地が多く物件も少ないのが特徴です。ですから土地を探すときには、まず「手の届きそうな土地(市区町村)はどこか」から考えると土地探しがスムーズにいきます。
※注意
その際に「これだけ借入ができるから、この地域の土地で探そう」という風に、まずは資金計画からはじめることが重要です。なぜなら、いざローンを組もうと思ったら、半分くらいしか借り入れができなくて、結局家づくりを諦めた、ということにもなりかねません。
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■どういう土地を選べばいいの?

では、住む市区町村を決めたとします。実際、どんな土地を選んだらよいのでしょうか。私は土地探しをしているお客様には狭小地に限らず以下のようなことをアドバイスしています。
1.3階建て住宅を考えるなら北向き道路地が有利
理由は、ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、「高度斜線」等が有利になるので、3階建てが建ちやすいからです。特に、北東の角地は有利です。また、例えばその土地の隣が駐車場だったら、採光が取れやすいなど、その土地を囲む環境を見ることも大切です。
2.地盤改良工事が発生しないような敷地を選ぶ
地盤改良工事では、大型機械を必要とすることが多いため、また、比較的大きな貨物での運搬が難しく、工事費が割り増しになるのです。また、基本的に、地盤改良工事は小さな機械ではできないので、あらかじめこの工事が必要ない土地を選びたいものです。このことは、不動産屋さんの重要事項説明書とは違う内容なので、地元の人によく聞いたり、役所に行って近隣の地盤データを調べるなどの努力も必要です。
3.全面道路の形態(建築基準法上)の把握
道路といっても、2項道路、協定道路、位置指定道路、私道等、道路にはさまざまな種類があります。どの道路に面しているかは、資産価値に大きくかかわります。同時に法的拘束力も変わりますので、しっかり確認してください。
4.用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、北側斜線の有無
一般的に言われていることですが、特に建物計画に大きく影響するので、しっかり確認しましょう。分からないことは、信頼できる工務店さんに相談しましょう。
5.物件の少ない地域では、ほとんどが建築条件付きとなっていることがあるので、要注意。
このような場合は、土地単体の価格だけにとらわれるのではなく、建築物本体の仕様、構造、そして相対的な価格の判断が必要になります。よく知らないで購入してしまうと、土地代が1000万円・建物が1000万円、と思っていたものが、実は土地は1200万円・建物が800万円の価値しかなかった、ということもあります。建築条件付き土地の場合は、土地と建物の価格と仕様・構造などを判断しましょう。
※建築条件付きは外すこともできます。

実は、このセミナーでは書ききれない、お伝えしたいことがたくさんあります。なぜなら、『家づくりは、家族づくり』だからです。新しく家づくりをされる方には、その家にいることで、家族の会話や笑顔が増える、そんな暮らしをしてほしいのです。そして、それは間取りや空間づくりで実現できるのです。都市工房が必要なときは、いつでもお声かけください。

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