住宅ローンの詳しいおはなし

(2022年02月12日)

600万円でシミュレーションすると

年収600万円の世帯で2200万円の住宅ローンを組んだ場合でお話しします。

年収の3.5倍が妥当な借入枠として計算すると、2100万円になります。

ローンの借り入れをするための諸費用を、借入額の7%くらいとして別途150万円が必要になります。

よって必要な金額は諸費用を加えた約2350万円となります。

この2350万円から、借入額の2100万円を差し引いた

250万円ほどを頭金として用意しておくといったケースが最善です。

さらに土地の購入もお考えの場合は、その費用も含めて計画して

おくことが必要になります。

住宅ローンはいくらまで借りられる?

注文住宅を建てられる場合、これはなかなか言いにくいところですが、大体年収が400万円から450万円以上あるとローンが出やすくなります。

住宅ローンの借入可能額は収入を基準に決定されますが、借入する本人の収入だけでは希望する金額に満たないこともあるでしょう。

このような時は、配偶者等の収入を加えた世帯年収で借入可能額を算出することができ、借入可能額を増やすことができます。これを「収入合算」といいます。

収入合算できる金額は、金融機関によって異なりますが、合算者の収入の二分の一まで合算できるところが多いようです。

住宅金融支援機構のフラット35では収入の全額まで可能の場合もあります。

正社員としての収入が基本と言われますが、パート収入の場合も合算できることもあり、審査のポイントや条件はやはり金融機関ごとに様々です。どこまで合算できるのか確認しておくとよいですね。

夫婦二人の合算年収で計算する場合には、仮にご主人の年収が600万円で、奥様の年収が300万円として収入の全額を合算すると900万円。

年収の約3.5倍で計算すると、900万円×3.5=3150万円、

奥様の収入の二分の一を合算すると、年収300万の半分の150万を足した750万が合算の年収となり、750万円×3.5=2625万円が借入限度額ということになります。

収入合算は単独で借りるよりも多くの融資を受けることができますが、当然返済額も増えることになりますので、長い人生の中で合算者の収入が減ったり、無くなったりした場合も想定して、可能な返済額をシミュレーションしておくことが大切ですね。

土地の購入にかかる費用について

不動産業者から土地を購入した場合、不動産手数料が発生します。

不動産手数料は 「(土地売買価格の3%+6万円)×0.1+消費税 」となります。

また、住宅ローンを利用される場合には、その土地、または建物に抵当権設定というものをつけます。

司法書士に支払う、抵当権設定費用と印紙税、それから銀行から住宅会社に支払う保証料、保証料がない場合には割賦ローンという返済金額に組み込まれる形も多いのですが、土地および建物の代金全体の約7%~10%が、土地と建物を取得した上で発生すると思って下さい。

土地をすでに所有していて建物だけ購入する場合でも、最低6%、例えば2000万円の家であれば80万円から120万円くらいの別途諸費用というものがかかってきます。住宅にかかる建設費用プラス諸々の費用は、余裕をもって10%程度用意しておくと安心です。

住宅ローンの開始時期は早い方がいい?

早く開始すれば、仮に20歳で家を作った人だと55歳でローンが終わるという計算にはなります。ですが、実際は20歳の時にローンを組むとなると、実際の収入に対し、住宅ローンの占める割合が高くなってしまうので、毎月の返済額が大きくなると「年間返済負担率」にも影響してきます。「年間返済負担率」とは年収の30%を超える返済額になるような貸し方はしないというルールで、借りすぎを防止するための仕組みです。

となると55歳になった時点でもかなりの残債が残ってしまうので、一概に早ければ楽だ、とも言えません。

 

55歳で住宅ローンは組めるの?

多くの金融機関は65歳まで住宅ローンを組むことができます。住宅金融支援機構が提供するフラット35であれば、70歳まで住宅ローンを組むことができますが、80歳までに住宅ローンを完済することは共通しています。

つまり、50歳で借入をすると利用できる住宅ローンの限度年数は30年となり、59歳だと21年になるわけです。

今の時代、定年が10年伸びたとして70歳が定年になったとしても、フラット35を59歳から開始したとして、定年後の10年間の支払いをどうするか、という問題があります。

貯蓄や退職金での繰り上げ返済も考えられますが、老後の暮らしかたと併せてシミュレーションしておきたいものです。

このように一概にローンを開始するのが早ければ良い、遅ければ悪い、ということは言えないと思いますが、住宅ローンをされる方の平均年齢としては大体37歳から40歳ぐらいの間が中心帯となってきていると言えます。

いずれにしても、住宅ローンを利用する場合の年齢要件は、申込時年齢と完済時年齢があるので、申し込む際には金融機関ごとに制限が設けられます。利用する商品によって異なりますが、一般的には20歳以上を下限として、75歳未満を上限としている金融機関が多いようです。

住宅ローンの返済年数は最長35年と定めている商品が多いですが、もっと返済期間の長い商品もあり、完済時年齢も80歳未満もあります。

住宅取得の際には、これらのことを考慮して相談されると計画も進みやすくなるでしょう。

フラット35とは?

簡単に言うと、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンのことです。

借入希望額に対して一人の年収で不足する場合には、夫婦の年収を合算して申し込むこともでき、また、親子でも二世代で返済する制度があります。

中古住宅を取得する場合には、住宅購入資金とリフオーム工事をまとめて借り入れすることもできます。

さらには、長期優良住宅等の省エネルギー、耐震性などを備えた住宅を取得する場合には、金利を一定期間引き下げる制度もあります。

自分に合った無理のない返済計画をたてる際には、これらの制度も参考にして活用されることをおすすめします。

都市工房では、お客様のさまざまなケースのご相談に、プランナーや司法書士、会計士といった専門家とともにお応えしています。いつでもご相談お待ちしています。

 

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